南方財經全媒體記者 徐倩宜 北京報道

4月21日，據人民法院報刊文，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》自2023年4月20日起施行。其中，就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，批復提出上海汽車抵押貸款，建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

根據批復，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

這意味著，只要買房人以居住為目的購買的房屋，而且支付了全部價款，都可以主張房屋交付，并且是最優先權利。甚至大于建設工程優先受償權、房屋抵押權等其他權利。

保護購房人的同時亦要維護各市場主體權益

中國司法大數據研究院金融司法研究中心首席研究員、中國仲裁法學研究會金融仲裁專業委員會主任卜祥瑞表示，此答復針對的房地產市場商品房已售逾期難交付現狀，從客觀上提供司法保障，以便維護社會穩定。這同時也體現了當前將保交樓、保民生、保穩定作為政府、金融監管以及司法公正為首要目標。他認為，批復的出臺明確了在開發商售房違約后，如何保護購房消費者的合法權益司法價值取向。

北京市金訴律師事務所創始人律師戴金花亦持有相同觀點，購房人的基本優先權將更好地得到保護。并且她提出，該批復實際上是對法理的一種突破。此前，一旦購房合同解除后，購房款是一種普通的債權，債權無法對抗具有抵押擔保性質的物權。但批復內容顯示，無法交付房屋或者無實際房屋可交付的，可以行使合同的解除權，也享有購房款返還的優先受償權。

關于批復出臺的背景，卜祥瑞提出，近些年最高人民法院將化解金融風險、保護消費者合法權益列在首位。

此前最高人民法院曾提出，要圍繞做好“六保”工作，及時提出有針對性的司法政策舉措，充分發揮司法促進發展、穩定預期、保障民生的功能。

值得注意的是，此批復對金融機構而言也進行了必要的風險提示，作為商業銀行在開展開發貸款、按揭貸款業務時，一定要注意房地產開發企業的抵押情形和房企的償債能力，對抵押品的安全性以及償還貸款的保障性要進行系統的風險評估。

卜祥瑞強調指出，在營造穩定公平透明、可預期的法治化營商環境大背景下，司法不僅要關注到保護消費者合法權益，也要關注金融機構的合法權益保護。如果簡單否定商業銀行相關抵押協議效力或抵押擔保物權的優先性，就可能會影響到金融機構對發放商品房消費貸款乃至開發貸款的積極性，進而影響房地產企業后續穩健發展。因此在強調保民生、保交房、保穩定政策部署的同時，還應當注意通過市場化、法治化的方式公平維護各市場主體的合法權益。

卜祥瑞指出，最高法已經單獨或聯合住建部門、金融監管機構出臺多部與商品房買賣相關的司法解釋或政策，在出臺有關司法解釋前，普遍進行了相應的風險評估，意在綜合考慮保護各市場主體合法權益。

商品房預購合同糾紛逐年遞增

近日，天津三中院發布商品房買賣合同糾紛審判白皮書（2019年-2022年）。數據顯示，截至2022 年末，天津三中院共受理涉商品房買賣合同類糾紛3461件。從收案數量來看，2022年案件數量增速較高，2020 年增長 85.32%上海汽車抵押貸款，2021 年增長 83.73%，2022 年增長 119.58%。

從收案案由上看，商品房預售合同糾紛共78 件，占比商品房買賣合同糾紛案件總量的2.25%。從糾紛產生原因上看，涉逾期交房的 2512 件，約占 72.6%。

天津三中院對此表示，其中商品房逾期交房糾紛占較大比重，究其原因，近年來房地產市場波動較大，房價下跌，開發商出現資金回籠難、資金鏈斷裂等情形，加之新冠疫情等客觀因素影響，使得開發商無法按期交房或者出現逾期辦證等問題。

此前，如果購房人遇到開發商逾期交房等情況，很難選擇解除購房合同。因為一旦解除合同，購房人對房子不享有優先受償權，其只能主張拿回自己購房的款項，有可能造成錢、房“兩空”，還要繼續背負向銀行還貸的沉重負擔。

戴金花表示，批復的出臺可以讓買房人選擇解除購房合同，對購房款的優先受償。與此同時，購房人也可以解除貸款的合同。這意味著上海汽車抵押貸款，沒有償還的貸款由開發商還給銀行。可以解決目前因無法收房令購房人頭疼的還貸問題，以及購房者與開發商、銀行之間的相關爭議。

卜祥瑞也表示，他作為國內多家著名仲裁機構的仲裁員，在審理有關商品房買賣、退房、退款涉及商品房消費者、金融機構及房企開發企業爭議案件時，也特別注意區分房屋性質、合同的約定、違約責任以及有關司法解釋、司法政策的規定。盡管仲裁解決爭議一般不直接將司法解釋作為裁判依據，但仲裁庭將其作為參照或參考則為常態。

明確涉案規則適用條件

卜祥瑞還指出，最高法關于商品房消費者權利保護的批復具有三個特征，一是進一步明確了順位，二是區分適用不同情形，三是突出司法解釋制定的前提。

其一，批復明確了此前《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》的清償順位不變，但購房人符合“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權”，或者符合“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權”，兩項請求權優先于既有清償順位。

其二，在區分適用情形中，批復強調了以居住為目的購買房屋并已支付全部價款的前提條件下，主張房屋交付請求權、或者價款返還請求權的才可以得到人民法院支持。

其三，在適用批復的前提中，需要注意的是，必須基于開發商逾期難交付從而引發的相關糾紛才能適用此批復，并非適用商品房買賣當中的其他糾紛，比如炒房購買的多處房屋，或者商用的寫字樓宇。

戴金花表示值得注意的還包括，此批復規定，購房人在一審庭審前繳納全部購房款的，也應該受到批復中的保護，規定突破了此前購房人對房屋必須要占有、使用的規定。

戴金花為消費者在購房過程中提出一些建議，包括建議大家盡量購買現房。另外在簽署合同的過程之中，購房人需要注意要將購房款打入資金監管的賬戶里，資金監管賬戶一般在合同中進行了約定，如無約定可以到住建委的網站上查詢相關情況；在購房過程中務必簽署書面文件，并且查看開發商是否具有預售許可證；注意合同文本中的補充協議，有些補充協議可能會對購房人的權利然后進行限制，加重了購房人的義務；開發商在購房時向購房人保證的優惠措施及政策務必在合同中進行明確；購房人在購買期房要注意房屋在建施工情況，定期查看房屋施工進度與情況。

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