2022年10月30日，自然資源部發布《不動產登記法》（征求意見稿），面向社會公開征求意見。青海樹人律師事務所積極參與，經研討提交修改意見。詳見樹人研究 | 青海樹人律師事務所關于《不動產登記法（征求意見稿）》的建議。筆者選擇部分條款，簡析，如《不動產登記法》（征求意見稿）通過，可能對金融機構抵押貸款業務產生的影響，以便金融機構工作人員及早準備，提前防范風險。
一、抵押權首次登記時需增加登記“擔保的范圍”，如利息、罰息、復利、實現債權的費用等
——《不動產登記法》（征求意見稿）第七十四條、第七十五條
關于“擔保范圍”的問題，《最高人民法院關于印發的通知》第五十八條規定：“以登記作為公示方式的不動產擔保物權的擔保范圍，一般應當以登記的范圍為準。但是，我國目前不動產擔保物權登記，不同地區的系統設置及登記規則并不一致，人民法院在審理案件時應當充分注意制度設計上的差別，作出符合實際的判斷：一是多數省區市的登記系統未設置“擔保范圍”欄目營運車輛可以抵押貸款嗎，僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”的表述，且只能填寫固定數字。而當事人在合同中又往往約定擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，致使合同約定的擔保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區登記系統設置及登記規則造成的該地區的普遍現象。人民法院以合同約定認定擔保物權的擔保范圍，是符合實際的妥當選擇。二是一些省區市不動產登記系統設置與登記規則比較規范，擔保物權登記范圍與合同約定一致在該地區是常態或者普遍現象，人民法院在審理案件時，應當以登記的擔保范圍為準。”
上述規定詳細解讀了，合同約定的擔保范圍與登記薄的擔保范圍不一致時，人民法院應以何者為準的問題。而之所以會出現合同約定的擔保范圍與登記簿記載的擔保范圍不一致的情形，是因為除個別省份不動產登記機構提供的不動產登記簿上設有“擔保范圍”欄目，使登記簿的記載與合同約定內容一致外，多數省份不動產登記機構提供的不動產登記簿上僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”的表述，且規定只能填寫固定數字。而當事人在合同中又往往約定擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，從而出現了合同約定與登記簿記載不一致的情形。可見，問題出在不動產登記的欄目設置上，而不在當事人本身。
此次《不動產登記法》（征求意見稿）第七十四條明確，辦理抵押權首次登記時，應當在不動產登記簿上記載”擔保的范圍”，填補了不動產登記欄目設置上存在的空白，也便于人民法院統一裁判尺度。
此項規定出臺后，金融機構在辦理抵押登記時，一定要將擔保的范圍按照合同約定詳細記載于不動產登記簿上。防止發生合同約定的擔保范圍與記載的擔保范圍不一致的情形，給金融機構全額實現抵押物的優先受償權產生影響。
二、抵押權首次登記時需增加登記“是否存在禁止或者限制轉讓抵押財產的約定”
——《不動產登記法》（征求意見稿）第七十四條、第七十五條
依據《民法典》第四百零六條：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”之規定營運車輛可以抵押貸款嗎，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，并不受限制，而且轉讓抵押物時，無需經抵押權人同意，只需通知即可。除非在抵押合同中約定了，抵押期間，抵押物禁止轉讓的合同內容。
而上述規定對金融機構可能產生如下影響：
1、金融機構無法順利拍賣、變賣抵押物；
2、加大金融機構對抵押物的監管難度。
舉個例子：貸款人以其名下的房屋進行抵押貸款，未在抵押合同中約定“抵押期間，抵押物禁止轉讓”。貸款人將該房屋再次出賣，如購買該套房屋的買受人名下無其他住房，該抵押房屋是其唯一住房。按照強制執行的相關規定，對唯一住房進行執行有限制性條件。因此，如上述情況發生，對于金融機構而言，雖然抵押權不受影響，但是，實現抵押權的難度顯然增大了。
而且，金融機構在債權不能實現時，往往是希望通過對抵押物的處置變現來實現債權。由于抵押物的自由轉讓，抵押物雖然是不動產，但是，抵押物的使用狀態有可能不斷發生變化，這對金融機構而言，是難以具體監管的。
此次《不動產登記法》（征求意見稿），明確要在不動產登記簿上記載“是否存在禁止或者限制轉讓抵押財產的約定”無疑是對抵押人權利的保護。如辦理抵押時，明確不可轉讓抵押財產，可為抵押權人避免不必要的麻煩。
讀者建議，金融機構可以及時修訂相關管理制度，制定管理預案，同時對合同文本修訂完善，在合同中明確相關事項，約定未經抵押權人同意，貸款存續期內不得轉讓抵押物。并將該約定明確記載于不動產登記簿，可最大限度確保金融機構實現抵押物的優先受償權。
三、預購商品房辦理抵押預告登記后，不動產首次登記辦理完成的，抵押權自辦理抵押預告登記之日起設立
——《不動產登記法》（征求意見稿）第九十四條
以下為《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記法》（征求意見稿）關于預告登記的修改對比：
《不動產登記法》（征求意見稿）關于預告登記有三處修改：1、將預告登記后，辦理正式登記的期間從三個月內變更為九十日內；2、增加了辦理正式登記時，不動產登記機構應當依據預告登記順位辦理相應登記的規定；3、明確了以預購商品房辦理抵押預告登記的，在不動產首次登記辦理完成后，自動轉化為抵押權。
1、關于期間的變化
關于預告登記后轉正式登記的時間，此次《不動產登記法》（征求意見稿）依據《民法典》第二百二十一條第二款：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。”之規定，進行了調整，金融機構需關注該日期的變化，在滿足辦理正式登記的條件后，在限制時間內盡快申請辦理正式登記，以免造成損失。
2、關于預告登記轉正式登記時的順位問題
此次《不動產登記法》（征求意見稿）明確了，依據辦理預告登記的順位辦理正式登記的事項。因此，金融機構在辦理抵押貸款時，也需對抵押物進行背景調查，了解抵押物上是否還存在已有的其他預告登記，綜合評定抵押物的擔保價值。
3、關于預售商品房預告登記自動轉為正式登記的問題
《不動產登記法》（征求意見稿）第九十四條，依據《最高人民法院關于適用有關擔保制度的解釋》第五十二條第一款：“當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。”之規定，明確了，當事人以預購商品房辦理抵押預告登記的，辦理不動產首次登記后，抵押權自辦理抵押預告登記之日起設立。
就預售商品房而言，購房者經常會和金融機構簽訂借款合同及抵押合同，將預售房屋作為償還個人住房商業性貸款的擔保。金融機構經常要求購房者配合辦理抵押登記手續，以及要求開發商承擔階段性保證的連帶擔保責任。在此情況下，在抵押登記手續辦理完畢、登記部門出具不動產登記證明后，預售房產的抵押登記應認定為什么性質就顯得尤為重要。
在本所律師辦理的某公司與某自然人、某銀行金融借款合同糾紛一案中，約定某公司提供階段性連帶保證責任，其保證責任自某銀行取得預購商品房抵押權之日解除。在預購商品房已完成首次登記后，因借款人逾期還款，某銀行起訴要求某公司為債務承擔連帶清償責任。本所律師作為某公司的代理人，依據《最高人民法院關于適用有關擔保制度的解釋》第五十二條第一款的規定，主張某公司辦理建筑物所有權首次登記之后，即便債務人怠于辦理房屋產權登記及正式的抵押登記，某銀行對案涉房屋的抵押權可推定已設立。某銀行對案涉房屋拍賣、變賣后的價款享有優先受償權。某公司的階段性連帶保證責任已滿足解除的實質條件。最終人民法院支持本所律師的主張，認定某銀行對案涉房屋已享有抵押權，某公司的階段性連帶保證責任已免除。
根據以上實務經驗營運車輛可以抵押貸款嗎，筆者建議金融機構在辦理預購商品房抵押貸款時，在合同條款中，對辦理抵押登記各方義務予以明確。重點關注開發商辦理大產證的情況，督促買受人及時辦理小產證以轉為抵押權登記。已經辦理預告登記但尚未轉為本登記的案件發生糾紛時，金融機構起訴業主與開發商應一并主張優先受償權。避免出現法院免除開發商的擔保責任后還需要另行起訴主張優先受償權，增加訴訟成本的情況。
結語
《不動產登記法》目前正在征求社會各界的修改意見，正式出臺后，可能會在更多方面對金融機構信貸業務產生影響，屆時，筆者再與各位讀者分享更多內容。
作者介紹
李廣清律師，2019年7月，畢業于華東政法大學，取得法學學士學位，2020年7月取得律師執業證。自執業以來，主要從事金融擔保類民商事訴訟業務及執行業務。為銀行等其他金融機構提供了優質的法律服務，贏得了客戶的一致認可。處理了多起執行異議訴訟案件，在執行過程中，幫助客戶執行回款超四億元。
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